Как узаконить самострой да еще и без права на землю?

Каждый может оказаться в ситуации когда получив самострой, его собственник не знает что с ним делать. Более того, в ситуации когда права на землю не оформлены.…

Как правило, дом - самострой без права на землю может появиться у собственника несколькими путями.

• Самострой получен в наследство.
• Самострой построен владельцем самостоятельно, но документы на землю не оформлены.
• Самострой "приобретен" у другого владельца.

Каждая из перечисленных ситуаций может иметь свои варианты путей развития ситуации и в зависимости от этих путей нам приходится выбирать и способ решения этой проблемы.

В тоже время каждая ситуация является индивидуальной, невозможно предусмотреть и рассмотреть все нюансы узаконивания самостроя и решения будут также индивидуальными.




Как быть, если самострой получен в наследство?

Так бывает. Так получилось. Новый владелец оказался в этой ситуации в силу жизненных обстоятельств и скорее всего, земельный участок, на котором находится самострой, был ранее совершенно законно предоставлен предыдущему собственнику, но «не был им оформлен» или как как обычно говорят на такую землю, что она «не была приватизирована».

А, поскольку земля не была оформлена, то и передать ее в наследство нельзя, поскольку ее нет, хоть нет и «на бумаге». При этом никто, кроме наследника, на землю не претендует, т.к. все знают, что землей пользовались законно.

Жизненная ситуация, однако имеет только один выход – это обращение в суд с иском о признании права на землю в порядке наследования.

Подготовка иска и материалов к нему залог успеха и при наличии правового сопровождения на должном уровне шансы на положительное решение суда существенно увеличиваются. Можно конечно с этим и самостоятельно поморочиться.

Имейте в виду, что ответчиком в иске является местная сельская рада, где находится имущество и иск подается в районный суд.

Кроме того, необходимо обратится в суд с иском о признании права на самострой в порядке наследования. Это можно сделать как в одном иске, так и в разных.

В суде доказываем, что наследник это таки наследником, что умерший до момента смерти законно пользовался этим имуществом, что оно построено им и за его счет.

Важно! Если самострой был построен до 05.08.1992 г., то, скорее всего его не нужно будет вводить в эксплуатацию, если построен после 1992 г., то после решения суда придётся дополнительно пройти процедуру ввода в эксплуатацию через ГАСК.

Также после решения суда необходимо обратиться за получением госакта на землю и зарегистрировать его в регистрационной службе.

Получив госакт, собственник может обращаться в регистрационную службу для регистрации бывшего самостроя. После регистрации самострой становится законной собственностью. Вот и все.




Как быть, если самострой построен владельцем самостоятельно, но документы на землю не оформлены?
Ведь такая ситуация – это двойная проблема: (1) самозахват земли с (2) самостроем.




Самозахват земли. 

Нужно понимать - это нарушение прав собственника на землю, поскольку у каждого земельного участка есть собственник. Нет документов – нет прав на землю. 
«Неоформленная земля» как и «оформленная» как правило, принадлежит либо местной общине (распоряжается местный совет), либо государству Украина (распоряжается районная администрация), либо же другому частному или юридическому лицу.
Поэтому, самовольно построив дом на чужой земле, Вы нарушаете права его собственника и естественно, законный собственник имеет право защищаться всеми доступными ему законными способами: - требовать снести самострой, - освободить участок и вернуть все как было, - требовать возмещения убытков, - жаловаться в правоохранительные органы, в ГАСК, в земельную инспекцию, прокуратуру, - обращаться в суд.
И закон на стороне такого собственника, и это правильно.
Таким образом, если законный собственник будет категорически против использования его земли и не захочет поделиться ею с владельцем самостроя, узаконить такой самострой, скорее всего или не удастся вообще, или эта затея не будет иметь «экономической целесообразности».

Нужно также иметь в виду есть случаи, когда капитальное строительство на земле вообще запрещено (Например, в прибрежной полосе рек и морей или на сельскохозяйственной земле). В этом случае шансов получить эту землю практически нет.

info





В том случае когда законный владелец «не против самостроя» на его земле возможны такие варианты ее оформления: 

1.бесплатная приватизация земли в рамках норм Земельного кодекса Украины;

2.законная продажа участка (части участка);

3.аренда участка;

4.заключение договора суперфиция (вид договора аренды, когда законный собственник разрешает другому лицу строиться на своем участке).




Получив право на землю, можно начинать оформление самостроя.


Самострой. 


Легализация самостроя, по большому счету сводится к получению документа о его вводе в эксплуатацию в ГАСК без чего зарегистрировать право собственности в государственном реестре недвижимости проблематично.

Способов легализации (узаканивания) есть несколько:

• в судебном порядке. Здесь нужно понимать, что суд-то признает право собственности на объект, но только на основании решения суда зарегистрировать дом в госреестре не получится, все равно будет нужно вводить дом в эксплуатацию в ГАСКе.
• заплатить все штрафы в ГАСКе и ввести дом в эксплуатацию либо на основании строительного паспорта, либо изготовив полную проектную документацию.

Таким образом, процедуру ввода самостроя в эксплуатацию в любом случае прийдется пройти.

Иногда, кстати, местные советы, идя навстречу собственникам самостроев на захваченных ими участках, принимают специальные решения, которые позволяют совершенно законно обращаться гражданам в местный совет для решения этой проблемы. Как правило, решениями местных советов предусмотрена процедура обращения заинтересованного лица в местный совет, рассмотрение заявления специальным советом и принятие решения о возможности выделения земли и согласование проектной документации. Такое решение, например, действовало в Одесском горсовете до 2011 г. Узнать, если такой порядок и действует ли он, можно в местном совете, например, прийдя на прием к голове (мэру города) или заместителю головы по вопросам строительства или земельным вопросам, или к юристу местного совета.







Как быть, если самострой "приобретен" у другого владельца?
Вернемся к ранее сказанному «Нет документов – нет прав», т.е. приобрести самострой законно нельзя, и такая покупка хотя и происходит фактически, однако вне «правового поля» и заплатив за такую "покупку", новый "владелец" получает некоторый объем проблем с дальнейшим узаканиванием самостроя, выяснением «а кто это сделал?» и т.д. Однако в целом существенно не отличается от предыдущего варианта.




Итоги:

• большинство самостроев можно узаконить;

• большинство самостроев нужно узаконить, если Вы не хотите доставить проблем наследникам;

• есть самострои на чужой земле, которые нельзя узаконить;

• есть самострои, которые можно узаконить только через суд;

• стоимость узаконивания самостроя может быть выше стоимости самого самостроя.




Надеемся, в этой статье вы смогли увидеть для себя несколько зрелых идей.

В любом случае, если желаете «вооружиться» юридическим сопровождением в решении проблемы, обращайтесь к нам, мы обязательно придумаем интересное персональное решение.

Ведь мы это уже делаем для своих клиентов. И, чего там лукавить, делаем очень хорошо.










• Остались вопросы? 
• Подробнее об услугах можно узнать тут: http://agtl.com.ua/uslugi.html 
• Контакты: +380 (50) 676-34-45, +380 (98) 028-08-51, +380 (93) 033-16-47, Почта: info@agtl.com.ua agtl #agtl